Question de prévoyance : certaines subtilités de l’assurance emprunteur
Bien qu’elle soit censée être facultative, point de financement sans assurance emprunteur dans la quasi-totalité des dossiers. Et ce n’est pas un mal dans la majorité des cas : en plus de sécuriser le prêt pour la banque, l’assurance de prêt a un impact patrimonial considérable pour les assurés et leurs héritiers.
Pour commencer, rappelons certains points importants :
– Aujourd’hui, il est possible de changer d’assurance de prêt quand on veut tout au long de la 1ère année du prêt, tant que la nouvelle assurance propose des garanties au moins équivalentes à l’ancienne.
– Lorsque la première année est écoulée, il est tout de même possible de changer d’assurance à chaque date anniversaire (date de signature de l’offre de prêt) tant que la nouvelle assurance propose des garanties au moins équivalentes à l’ancienne. Attention toutefois à envoyer la demande au moins 2 mois avant l’échéance, voire 3 mois si l’on tient compte des différents délais.
– Toutes les assurances ne se valent pas. Il y a les garanties, le prix, mais également la méthodologie d’indemnisation ou encore la qualité de gestion des contrats d’assurance. Ce n’est pas parce qu’un contrat est accepté en délégation par la banque qu’il est forcément bon et il ne faut pas s’arrêter au seul critère du prix. Ce qui compte, c’est d’obtenir le meilleur rapport qualité-prix. Bien sûr il n’est pas toujours simple de trouver ce meilleur rapport qualité-prix quand on n’est pas de la partie. Le plus simple dans ce cas est de bien s’entourer.
Une fois la bonne assurance trouvée, il faut trouver la bonne quotité à assurer et choisir les bonnes garanties en naviguant entre les demandes de la banque, vos souhaits et le coût. Mais il faut aussi faire attention à certaines subtilités et à leur impact, notamment dans les situations suivantes :
– Assurance de prêt dans une SCI constituée avec des amis, des collègues ou encore des membres de la famille non en ligne directe ;
– Assurance de prêt dans une SCI à l’impôt sur les sociétés ;
– Assurance de prêt dans le cadre d’une location meublée.
1- Assurance de prêt dans une SCI constituée avec des amis, des collègues ou des membres de la famille non en ligne directe
Il est impératif de faire attention à bien se mettre d’accord entre associés et à prévenir les héritiers le cas échéant lors de l’acquisition d’un bien immobilier par une SCI constituée avec d’autres personnes que ses héritiers. En effet, imaginons qu’un investisseur crée une SCI avec un ami, chacun détenant 50 % des parts sociales, et la SCI acquiert un bien immobilier à crédit. Dans le cadre du financement, chacun s’assure pour sa part, soit 50 % chacun.
Que se passe-t-il au décès de l’un des associés ? La moitié du prêt est remboursée.
Qui doit rembourser l’autre moitié du prêt ? La SCI, donc les associés, c’est-à-dire l’associé initial restant et les héritiers de l’associé défunt.
Il s’agit d’un point important à comprendre pour éviter les incompréhensions : l’assurance n’a pas remboursé la part du prêt de l’assuré défunt mais une partie du prêt de la SCI. Les héritiers des parts du défunt héritent donc de la moitié de la SCI avec son actif et son passif.
Une fois cette information connue il y a deux possibilités pour éviter des tensions entre les nouveaux associés : une information claire (donnée aux héritiers) ou une couverture d’assurance à 100 % chacun sur les associés initiaux.
2- Assurance de prêt dans une SCI à l’impôt sur les sociétés
Si le prêt d’une SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS) est assuré et qu’il y a un sinistre, la problématique est une problématique de fiscalité. En effet, le produit de l’assurance qui servira à rembourser le prêt sera fiscalement considéré comme un revenu de la SCI taxable à l’impôt sur les sociétés : 15 % sur les premiers 38 120 € (dont une quotepart ou la totalité a déjà été utilisée sur les revenus habituels de la SCI) et le complément à 26.5 % (25 % à partir de 2022).
Par exemple, si une SCI à l’IS a un revenu foncier de 40 000 € nets et que suite à un sinistre son crédit immobilier est remboursé à hauteur de 500 000 € par l’assurance, alors la totalité des 500 000 € subira un IS à 26.5 % (25 % en 2022), soit 132 500 € d’IS en 2021 ou 125 000 € à partir de 2022.
Le problème que cela pose est que le produit de l’assurance a été consommé par le remboursement du prêt et il n’est pas évident d’avoir un tel montant disponible dans la SCI ou à titre personnel. Ne reste que la solution d’un crédit pas forcément facile à obtenir (apurement d’une dette fiscale, nouveaux associés pas toujours à l’aise avec une structure à l’IS, conditions de financement assimilées professionnelles, …).
Quelles solutions pour anticiper ?
– Obtenir de la banque que le dossier se fasse sans assurance de prêt. Ceci est possible s’il y a suffisamment d’apport ou un nantissement. Notons tout de même que même si la banque accepte de faire le financement de la SCI à l’IS sans assurance, il est patrimonialement très intéressant de s’assurer quand même. Dans ce cas, ce n’est pas la banque qui sera bénéficiaire de l’assurance mais directement les héritiers : cela évite la fiscalité sur le produit de l’assurance. Les héritiers choisiront ensuite de rembourser le prêt par apport de cette somme en compte courant d’associé ou ils pourront l’affecter à d’autres besoins. L’inconvénient majeur de cette solution est que les primes d’assurance ne sont alors pas déductibles du résultat de la SCI.
– Obtenir de la banque qu’elle accepte une assurance sous la forme dite « Arrêt Musel ». Dans ce cas, l’indemnité de l’assurance est versée à un tiers séquestre (le notaire du client en général) avec comme bénéficiaire les héritiers, mais bloqué au profit de la banque jusqu’au complet remboursement du prêt. Certaines banques acceptent ce montage alors que d’autres le refusent catégoriquement.
– La solution la plus simple à mettre en place et qui ne nécessite aucune autorisation mais coûte un peu plus cher : souscrire un capital décès en plus de l’assurance de prêt au bénéfice des héritiers, qui récupéreront alors en cas de sinistre une somme suffisante (et non fiscalisée) pour faire face au paiement de l’IS.
3- Assurance de prêt dans le cadre d’une location meublée
La location en meublé professionnelle ou non est en plein essor, notamment pour des raisons fiscales. Comme dans une structure à l’IS, l’amortissement donne lieu à une fiscalité revenu très douce au régime réel et lors de la revente, on conserve la fiscalité de plus-values des particuliers, bien plus favorable que la plus-value professionnelle.
Cependant, il y a des points d’attention que beaucoup oublient ou méconnaissent : par exemple, la fiscalité de l’indemnité de l’assurance de prêt en cas de sinistre. Les revenus LMNP bénéficient d’une fiscalité professionnelle et comme pour la SCI à l’IS, l’indemnité d’assurance est considérée comme un produit exceptionnel intégralement fiscalisable au taux marginal d’imposition du contribuable, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. C’est une véritable catastrophe fiscale. Reprenant l’exemple d’un prêt de 500 000 € remboursé par l’assurance, c’est un revenu exceptionnel de 500 000 € qui s’ajoutera aux autres revenus du contribuable. Même avec l’application du système du quotient sur les revenus exceptionnels, une grande partie de ce revenu sera imposée au taux marginal maximal, soit 45 % + 17.2 % de prélèvements sociaux (moins le montant de la CSG déductible l’année suivante), auquel peut même s’ajouter la Contribution Exceptionnelle sur les Hauts Revenus.
On arrive alors à 500 000 x (45 % + 17.2 %) = 311 000 € d’impôts et de prélèvements sociaux.
Quelles solutions pour anticiper ?
Exactement les mêmes que pour la SCI à l’IS :
– Obtenir de la banque un financement sans assurance ;
– Obtenir de la banque une assurance sous la forme arrêt Musel ;
– Souscrire un capital décès au profit des héritiers en plus de l’assurance de prêt.
Dans tous les cas, il est important de bien choisir son assurance de prêt et toutes les options possibles. Et je suis à votre disposition pour vous y aider.
Crédits : Sébastien Delattre, Conseiller en Gestion de Patrimoine, www.clubpatrimoine.com